Relative stabilité des prix et une propension des vendeurs et des acheteurs à attendre

L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) vient de publier les plus récentes statistiques du marché immobilier résidentiel de la province de Québec, établies d’après la base de données provinciale Centris des courtiers immobiliers.

La dernière année fut marquée par un ralentissement notable de l’activité sur le marché. C’est 87 204 ventes résidentielles qui ont été conclues à l’échelle de la province en 2022. Il s’agit d’une baisse des ventes de 20 % par rapport à l’année précédente, soit un recul historique après l’atteinte de niveaux d’activité exceptionnellement élevés durant la période pandémique. Cette baisse s’est accrue lors de la deuxième moitié de l’année. Le quatrième trimestre a pour sa part ramené les ventes à un seuil jamais enregistré depuis 2014 pour cette période de l’année.

L’accélération de la tendance baissière doit tout de même être mise en contexte puisque l’année 2022 se positionne tout de même au-dessus de la moyenne de la dernière décennie. En effet, l’année affiche le quatrième niveau de ventes le plus élevé depuis que le système Centris des courtiers immobiliers compile les données.

« L’ampleur et la rapidité de la hausse des taux d’intérêt ont commencé à se matérialiser lors du troisième trimestre de l’année. On observe alors un net recul de la capacité des acheteurs à se qualifier pour obtenir un financement hypothécaire. Les résultats du quatrième trimestre reflètent de manière plus tangible l’impact de ce phénomène sur les ventes, mais aussi la généralisation d’un certain attentisme des acheteurs qui anticipent la poursuite de la dégradation des conditions de marché en leur faveur. Cette dégradation s’était d’ailleurs traduite dès le troisième trimestre par un recul des prix significatif par rapport au deuxième trimestre, dans les marchés qui avaient été les plus exposés à la surchauffe et au phénomène de la surenchère », souligne Charles Brant, directeur du Service de l’analyse de marché de l’APCIQ. « Il est intéressant de constater que les conditions de marché ne se dégradent que très progressivement au quatrième trimestre, malgré la baisse accentuée des ventes. Elles demeurent toujours nettement favorables aux vendeurs. Si, effectivement, dans un contexte de plus faible activité, on constate généralement une accumulation de propriétés qui ne trouvent pas preneur sur le marché, les nouvelles inscriptions, quant à elles, sont en baisse au quatrième trimestre. Il s’agit d’une situation assez inhabituelle dans un tel contexte de marché baissier. Ce contexte est ainsi révélateur d’une propension des vendeurs à attendre avant de baisser leur prix, ou à retirer momentanément leur propriété du marché. Les vendeurs potentiels, eux, ont encore, la capacité d’attendre que les conditions se stabilisent avant de mettre leur propriété sur le marché. Cette situation explique d’ailleurs le nombre réduit des ventes forcées et des reprises de finance. Il en résulte une relative stabilité du prix des résidences, durant le dernier trimestre de l’année, à l’échelle provinciale, que ce soit par rapport à l’année passée ou par rapport au trimestre précédent », explique-t-il.

Faits saillants annuels pour la province

Ventes

À l’échelle de la province, le recul de l’activité transactionnelle a été observé dans toutes les catégories de propriétés, avec des variations entre -18 % et -27 %. Les plex de deux à cinq logements se distinguent avec une baisse de ventes plus importante (-27 % en un an). Pour leur part, les copropriétés et les unifamiliales ont enregistré des diminutions de -22 % et de -18 %.
Au niveau des régions métropolitaines, les RMR de Montréal et de Gatineau sont celles qui ont connu les reculs les plus importants, à -22 % et à -21 %. Les ventes ont également été en baisse dans les RMR de Sherbrooke (-17 %), de Saguenay (-17 %) et de Québec (-13 %). Enfin, avec une baisse de -8 % par rapport à l’an dernier, c’est la RMR de Trois-Rivières qui a le plus faible ralentissement de ses activités transactionnelles.
Du côté des plus petits centres urbains, des localités se démarquent par une diminution des ventes plus marquée entre 2021 et 2022. C’est à Mont-Tremblant que les ventes ont le plus chuté avec une baisse de -44 % dans la dernière année. Les marchés de Salaberry-de-Valleyfield (-30 %), de Saint-Sauveur (-27 %) et de Sainte-Adèle (-27 %) ont également enregistré des baisses importantes.
Un groupe de petits centres urbains se positionne plus près de la moyenne provinciale (-20 %) avec des ventes qui ont connu une diminution se chiffrant entre -9 % et -26 %. Parmi les localités qui ont enregistré un recul plus marqué que la province, il y a notamment Sorel-Tracy (-24 %) et Granby (-21 %). Les marchés de Shawinigan (-15 %), de Joliette (-14 %) et de Saint-Hyacinthe (-14 %) font quant à eux partie de ceux ayant moins ralenti.
Enfin, le marché de Drummondville a vu son activité transactionnelle se maintenir, avec une variation annuelle de +2 %.
Inscriptions en vigueur

Les inscriptions en vigueur ont atteint 26 340 en 2022, selon le système Centris, pour une hausse annuelle de +5 %. Ceci est signe du processus de rééquilibrage qui s’opère progressivement sur le marché immobilier, il s’agit de la première hausse des inscriptions en vigueur depuis 2015. En réalité, la hausse des inscriptions est davantage le fait d’un processus d’accumulation de propriétés qui ne trouvent pas preneurs sur le marché, plutôt que l’ajout tangible de nouvelles inscriptions, mois après mois. Ceci mène à une assez lente remontée du temps nécessaire pour écouler l’inventaire de propriétés sur le marché.
Prix médian

À l’échelle de la province, le prix médian des unifamiliales s’est établi à 415 500 $, soit une augmentation de +14 % entre 2021 et 2022.
Le prix médian des copropriétés a enregistré une progression de +12 % pour atteindre 366 000 $ en 2022.
Le prix médian des petites propriétés à revenus a aussi été en croissance dans la dernière année. Avec une augmentation de +10 % par rapport à l’année dernière, le prix médian des plex se chiffre maintenant à 505 000 $.
Conditions de marché

Malgré des ventes en recul et une tendance à l’accumulation de propriétés résidentielles, le marché favorise encore fortement les vendeurs dans la province. Ce contexte se traduit tout de même par une légère hausse du nombre de mois nécessaires pour écouler l’inventaire de propriétés résidentielles sur le marché. Le nombre de mois nécessaire pour écouler l’inventaire se chiffre à 3,6 mois (toutes catégories confondues) en 2022.
Délais de vente

Signe d’une tension toujours présente dans le marché de l’unifamiliale dans la province, le délai de vente moyen était de 41 jours en 2022, soit 10 jours de moins qu’un an auparavant. À noter que le délai de vente pour les unifamiliales n’a jamais été aussi bas depuis 2000.
Faits saillants trimestriels pour les régions métropolitaines

RMR de Montréal

Pour un troisième trimestre consécutif, les ventes résidentielles sont en baisse dans la RMR de Montréal. Avec 7 692 propriétés ayant transigé sur le marché résidentiel, il s’agit d’un recul de -37 % par rapport au quatrième trimestre de 2021. C’est du côté des copropriétés et des plex que les plus forts ralentissements se sont fait sentir, avec respectivement -40 % et -52 %. Pour leur part, les unifamiliales ont connu une baisse des ventes plus modeste à -32 %.
Signe d’une accumulation de propriétés à vendre sur le marché montréalais, le nombre de mois nécessaire pour écouler l’inventaire de propriétés résidentielles se chiffre à 3,5, soit en légère hausse pour la période du quatrième trimestre de 2022. Plusieurs secteurs périphériques à l’Île de Montréal ont montré des signes de faiblesse avec une remontée significative des inscriptions en vigueur. Au total, on comptait 15 543 inscriptions en vigueur sur le territoire de la RMR, soit une hausse de +60 % par rapport à la même période il y a un an. Un tel inventaire, somme toute encore très bas, n’a pas été observé sur le territoire de la RMR de Montréal depuis le quatrième trimestre de 2019.
Les corrections de prix ont été modestes dans la RMR de Montréal, notamment dû à une activité freinée par la hausse rapide des taux d’intérêt et la disparition du phénomène de surenchère. En faisant la comparaison de trimestre en trimestre, les prix médians sont en baisse de -4 % pour les unifamiliales, de -1 % pour les copropriétés et de -3 % pour les plex.